발코니는 어디에서나 흔히 볼 수 있는 공용시설로, 몇 번만 쳐다보면 바로 알 수 있습니다. 발코니란 무엇인지 간단히 설명하자면, 건물에 의도적으로 추가한 시설물입니다. 베란다는 한 층의 바닥면적을 줄여 드러나게 하는 공간이다. 따라서 아파트에서 사용하는 베란다라는 용어는 원칙적으로 발코니를 의미합니다. 이러한 발코니는 건물의 외관을 더욱 돋보이게 할 수 있고 다양한 용도로 활용이 가능하여 유용한 시설입니다. 적절하게 사용하면 매우 유용하며 건물에 안정성을 가져올 수 있습니다.
여기서 한 가지 중요한 점은 발코니는 연면적 1.5m 이하까지 연면적 계산에서 제외된다는 점이다. 즉, 용적률에 포함되지 않는다는 뜻이다. 아래 그림과 같이 필지 중심선으로부터 1.5m 이내의 면적은 제외되고, 그 이상은 면적에 포함됩니다. 구획의 바깥쪽 끝이 아닌 중심선을 기준으로 기준을 정하는 이유는 발코니 끝부분이 일정하지 않아 개별적으로 면적을 측정하기 어렵거나 복잡하기 때문입니다. 따라서 대부분의 발코니는 배제된 면적, 즉 1.5m 이내로 만들어집니다. 용적률에서 제외되더라도 건폐율에는 포함됩니다. 건폐율 기준이 60% 이내인 경우, 발코니 면적이 건폐율의 5%를 차지할 경우 나머지 건축면적에 대해서는 건폐율 55%만 가능하다. 발코니를 없애면 전용면적은 건폐율의 5%만큼 늘어난다. 다만 용적률이 정해져 있기 때문에 최상층의 면적은 줄어들게 된다.
중소 규모 건물에서 발코니를 활용하는 많은 용도 중에서 비상구 역할을 할 때 발코니는 매우 중요합니다. 다중이용시설(식당, 일반음식점, 기타 지정시설(지역별 규정 있음))에서는 지상층에서 2~4층에 비상구를 확보해야 하며, 이 지역에서는 발코니가 매우 유용합니다. 아래 그림과 같이 다중이용시설에서는 일정 면적 이상(지상층 100제곱미터 이상)인 경우 비상구를 설치하고 엘리베이터 등을 설치해야 합니다. 발코니가 없는 경우 매장 내에 비상구 공간을 마련하고 경사로를 설치해야 합니다. 그래야만 다중이용시설이 사업 허가를 받을 수 있습니다.
아래는 비상구의 예시입니다. 발코니가 있어 경사로를 설치해 탈출이 가능하다.
아래 왼쪽 건물에도 발코니가 설치되어 있고 경사로가 어떻게 설치되었는지 확인할 수 있습니다. 또한 우측에는 다중이용업소가 아니기 때문에 경사로를 설치하는 대신 실외기를 배치하였습니다. 실외기 배치를 목적으로 발코니를 설치하는 경우가 많습니다. 특히, 실외기 설치를 위해 건물의 가장자리나 숨겨진 공간에 발코니를 시공하는 경우가 많습니다.
아래 사진은 발코니를 보여주고 있으며, 오른쪽에는 3층에 발코니의 작은 공간을 할당하였습니다. 그런데 왼쪽만 보면 발코니 면적이 상당히 넓어 보입니다. 이러한 발코니를 제거하여 건물에 포함시키면 바닥 면적이 늘어나고 층수가 줄어들 수도 있습니다. 건물 바닥의 외관과 볼륨감을 강조하기 위해 발코니를 많이 만든 것도 고려해볼 만하다. 한 층이라도 낮아지면 계단과 복도, 엘리베이터 홀이 줄어들어 입주율이 높아진다.
왼쪽 사진은 부분적으로 발코니가 있는 연남동 건물이다. 발코니는 건물의 안정성과 안전성을 좌우하는 역할을 하며, 외관 이미지에도 영향을 미치는 것 같습니다. 이런 관점에서 보면 왼쪽 건물의 이미지가 상당히 좋다고 느꼈습니다. 그리고 오른쪽에는 발코니와 비슷한 장치가 있는데, 발코니가 아니고 베란다입니다. 위로 올라갈수록 아래층의 면적이 줄어들었기 때문이다.
그리고 발코니 얘기를 하다가 작년에 연남동에 갔을 때 찍은 사진인데, 건물 계단이 길 쪽으로 튀어나와 있습니다. 아마도 다세대 주택 등 오래된 주택을 리모델링하면서 기존 계단을 그대로 두었던 것으로 보인다. 하지만 상업용 건물에 이렇게 계단이 튀어나온다면 큰 손실이 될 수 있습니다. 일반적으로 계단, 엘리베이터 등은 대지의 가장 취약한 부분에 설치하고 측면에 배치하여 단점을 보완해야 하는데, 오른쪽 건물은 이에 반대된다. 우선 옆 건물과 비교해 보면 매장 전면의 노출이 많이 줄어들고 계단이 더욱 강조되어 있어 유동인구에게 매장의 매력이 덜하고 보기에도 좋지 않습니다. 계단이 단순한 계단이 아닌 테마가 있는 공간이라면 이렇게 전면에 노출될 수도 있다.