부동산 거래를 할 때 중개대상에 대한 권리의 진정성, 권리에 하자가 있는지 등을 조사·확인하는 모든 활동을 권리분석이라고 합니다.
이를 권리 검색이라고도 합니다. 이해하고 파악하기 어려운 부동산 등기상의 소유권 하자 및 각종 권리 관계를 발견하여 부동산 관련 사고를 사전에 예방하기 위해 시행됩니다.
권리 분석에는 여러 가지 방법이 있습니다.
첫 번째는 등록부 사본을 통한 권리 분석입니다. 등기부 사본은 부동산의 소유권과 저당권, 임대권, 압류권 등의 권리와의 관계를 기록한 문서입니다. 이 문서를 통해 귀하는 부동산에 대한 권리를 순서대로 명확하게 이해할 수 있습니다.
이 때 등기부등본을 분석함에 있어서는 말소기준권의 원칙을 적용한다. 말소권이란 부동산 매각으로 인해 소멸되는 권리를 말합니다. 예를 들어 부동산을 매매함으로써 압류권, 유치권, 담보가등기권, 경매개시결정권 등이 소멸된다고 할 수 있습니다.
두 번째는 현장분석을 통한 권리분석이다. 부동산의 실태를 파악하기 위한 것입니다. 이는 대상부동산의 위치와 주변환경, 교통상황 등을 조사하고, 해당 부동산의 내부구조나 상태 등을 확인하는 사례라고 할 수 있다.
세 번째는 임차인 분석이다. 점유자가 누구인지, 즉 그 집에 살고 있는 임차인이 누구인지, 임차인의 보증금을 부담해야 하는지 분석한다.
이 세 가지 권리분석 방법을 통해 부동산 거래를 하기 전에 중개대상의 현황을 명확하게 확인하고 분석해야 합니다.